Contrato de Gaveta: Conheça os riscos e se é possível regularizar.

Você já deve ter escutado o popularmente conhecido “contrato de gaveta”, mas afinal, o que é?

O contrato de gaveta é um negócio jurídico firmado entre 2 ou mais partes, é um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sem a devida elaboração de escritura e posteriormente o registro no cartório de imóveis, gerando efeitos somente entre as partes que estão negociando o imóvel.

O próprio nome “contrato de gaveta” já revela que o referido contrato, após assinado, vai direto para a gaveta de quem comprou e de quem vendeu o imóvel. Ele não gera publicidade, ou seja, terceiros não tomam conhecimento do negócio firmado.

Apesar de não ser a forma mais indicada de realizar uma negociação imobiliária (veremos os riscos adiante), ainda é muito utilizado.

1. O contrato de gaveta é seguro?

É fundamental desde logo termos ciência de que o Código Civil, em seu artigo 108, estabelece que toda transação acima de 30 salários mínimos deve ser feita através de escritura pública, vejamos:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Como vimos, o artigo é claro em estabelecer que a validade do negócio jurídico envolvendo imóveis com valor superior a 30 salários mínimos depende da lavratura de escritura pública.

Dessa forma, não se pode vender um imóvel com valor superior a 30 salários mínimos e sua posterior transferência de propriedade (para o comprador) sem elaborar a escritura pública de compra e venda no Tabelionato de Notas e, consequentemente, não será possível o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que confere a propriedade do bem é o registro, qualquer situação diferente disso, difere da propriedade. Quem comprou um imóvel através de um contrato de gaveta tem a posso do imóvel.

Diante dessas informações, podemos afirmar, respondendo a pergunta “O contrato de gaveta é seguro?”, que NÃO, não é seguro!

2. Se não é seguro e não confere propriedade, o Contrato de Gaveta é inválido?

De pronto, a resposta é não. Apesar do contrato de gaveta não conferir ao comprador a propriedade do imóvel, ele é considerado um título executivo extrajudicial, também podendo ser considerado um título de boa-fé para eventual ação de regularização de imóvel.

Em que pese o contrato de gaveta não gerar segurança jurídica, ele não pode ser considerado inválido, isso porque, um contrato bem feito, pode servir futuramente para uma ação de regularização do imóvel adquirido, como por exemplo uma ação de usucapião (é uma ação declaratória que tem por finalidade o reconhecimento judicial da aquisição de um direito real por usucapião, nesse caso o imóvel comprado por contrato de gaveta).

3. Quais os riscos de comprar um imóvel através de um Contrato de Gaveta?

Por não ter segurança jurídica ao negócio, são alguns os riscos envolvidos nesse tipo de negócio. Vejamos a seguir:

Morte do vendedor: Hipótese comum é quando o vendedor falece. Nesse caso, o imóvel fará parte do inventário e muito provavelmente essa situação também lhe acarreta vários transtornos, pois somente depois de todo o trâmite será possível a regularização do imóvel, com a transferência da propriedade para o seu nome. É uma ação lenta, e dependendo do caso, como por exemplo se é um inventário litigioso (que há divergências de vontades), pode demorar ainda mais.

Penhora: Outra situação comum é a pessoa que te vendeu o imóvel tenha em seu nome diversas execuções e ações de cobrança em trâmite na justiça. O imóvel que ainda está formalmente no nome do vendedor, pode ser objeto de penhora para pagamento das dívidas. Além disso, é possível que a venda através do Contrato de Gaveta reste caracterizada uma fraude contra credores (pessoas para quem o vendedor do imóvel deve algum valor). Em uma situação como essa o comprador do imóvel terá diversos custos e possivelmente vários transtornos emocionais para tentar resolver a situação e “salvar” seu imóvel.

Esses são apenas alguns exemplos dos riscos envolvidos na negociação de um imóvel através do Contrato de Gaveta.

Está negociando um imóvel, quer regularizar seu imóvel ou ficou com alguma dúvida? envie uma mensagem que irei lhe auxiliar.

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