Prazo de locação de 12 ou 30 meses: O que muda? Quais os reflexos para Locadores e Locatários?

Saiba o que a Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) diz sobre o assunto.

No Direito Imobiliário existem inúmeras dúvidas, e na Locação surgem algumas delas, mesmo sendo um assunto comum no nosso dia a dia, um questionamento persistente é sobre o prazo do contrato de locação.

Muitos Locadores e imobiliárias fazem questão de alugar seus imóveis por prazos de no mínimo 30 (trinta) meses, outros não, alugam por prazos menores, como por exemplo 12 (doze) meses.

O que a popularmente conhecida lei do inquilinato diz a respeito dos prazos em locações residenciais? Quais os reflexos para locadores e locatários? Vejamos de forma detalhada a seguir!

1. É obrigatório fixar o prazo de 12 ou 30 meses no contrato de locação?

Não. Conforme o art. 3º da lei do inquilinato, é livre a estipulação de qualquer prazo, podendo ser de 12, 24, 30, 48 ou quantos meses as partes acordarem, desde que exista acordo entre locador e locatário.

Além da lei não estabelecer prazos obrigatórios, os contratos de locação podem ser celebrados por prazo indeterminado.

2. Locação com prazo inferior a 30 meses: O que a lei diz e quais seus reflexos?

Na prática diária, muitos locatários e até mesmo proprietários não querem contratos muito longos, com mais de 30 meses, isso pode ter vários motivos, como a incerteza do futuro, possível mudança de trabalho (por motivo pessoal), não tendo uma boa relação com o inquilino/locador, eles pensam: ficarei "preso" por 2 anos e meio, entre outros motivos.

Dessa forma, é comum contratos sendo firmados com prazos menores que 30 meses.

O art. 47 da Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) trata do prazo inferior a 30 meses, vejamos:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

A seguir, o artigo 47 traz 5 incisos que elenca as hipóteses em que o locador poderá reaver o imóvel locado, após decorrido o prazo estipulado, passando a locação para prazo indeterminado:

I - Nos casos do art. 9º (Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - lás.);

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Ok, Gustavo, mas afinal, o que isso significa?

Significa que, se o contrato de locação por firmado com prazo inferior a 30 meses, terminado esse prazo, o contrato de locação passará a vigorar por prazo INDETERMINADO.

Passando a vigorar por prazo indeterminado, o proprietário/locador só poderá retomar o imóvel através da chamada Denúncia Cheia ou Motivada, ou seja, o proprietário/locador não poderá simplesmente pedir o imóvel ao locatário, ele terá que justificar o seu pedido através de uma dessas hipóteses:

a) mútuo acordo,

b) infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento;

d) reparações urgentes,

e) extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo;

f) casos de uso próprio do imóvel: uso cônjuge companheiro (a), ascendente/descendente desde que não tenha outro imóvel próprio, qualquer que seja o estado civil deles,

g) demolição para aumento da área;

h) se o contrato passar de 05 anos.

Isso acontece porque a regra é que "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado" e de que "os contratos de locações residenciais por escrito e com prazo inferior a 30 meses, se prorrogam automaticamente por prazo indeterminado ao final do seu prazo estipulado, mantidas as mesmas cláusulas e condições".

São restrições impostas aos contratos escritos ou verbais com prazo inferior a 30 meses, que só se encerrará antes do prazo com o cumprimento de determinadas hipóteses previstas na lei, devendo ainda ser cumprida a obrigatoriedade da notificação do locatário.

Por outro lado, quando a locação passar a vigorar por prazo indeterminado, o locatário, poderá entregar o imóvel somente notificando o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

Observa-se que, o Locatário tem uma maior proteção quando a locação acontece por prazo menor que 30 meses. Essa proteção da lei se dá por entender que o Locatário é a parte mais frágil da relação locatícia.

3. Locação com prazo superior a 30 meses: O que a lei diz e quais seus reflexos?

O art. 46 da Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) trata do prazo superior a 30 meses, vejamos:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Na locação com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a locação termina ao final do prazo, independentemente de notificação, aviso ou motivo. Ou seja, terminado o prazo o proprietário/locador poderá simplesmente pedir o imóvel e o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização.

Não sendo o desejo das partes encerrarem o contrato, ele passará a vigorar por prazo indeterminado.

Passando a vigorar por prazo indeterminado, qualquer uma das partes poderá terminar a locação, sem multa, desde que notifique a outra parte com no mínimo 30 dias de antecedência da desocupação.

Chamamos esse tipo de retomada de Denúncia Vazia ou Imotivada.

Essa modalidade de locação é mais usada por imobiliárias e administradores pelo simples fato de que a locação termina pelo fim do prazo contratual. Ou seja o proprietário poderá retomar o imóvel locado sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel.

Por outro lado, o Locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 meses, desde que pague a multa proporcional ao tempo que cumpriu. Essa multa é chamada de Cláusula Penal. A própria lei do inquilinato dispensa a multa nos casos em que o Locatário seja transferido de trabalho, independente de sua vontade, porém, o mesmo deve notificar o Locador, avisando da desocupação antecipada, com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Considerações

Diante todo exposto, podemos concluir que é lícito as partes acordarem qualquer prazo da locação, contudo, existem direito e deveres a serem observados a partir de um prazo específico.

Sendo importante tanto os proprietários quanto inquilinos, se atentarem às consequências que o prazo da locação pode representar sejam elas vantajosas ou desvantajosas.

Na primeira (a), o pedido deve se encaixar no que a lei determina. Na segunda (b) o proprietário não precisa explicar o motivo do pedido de retomar o imóvel.

Está negociando a locação de um imóvel? ficou com alguma dúvida? envie uma mensagem que irei lhe auxiliar.

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