Usucapião: O que é, quais os tipos, quais os requisitos e mais detalhes

É comum no Brasil as pessoas comprarem imóveis que estão em situação irregular, compram muitas vezes pensando que já são os novos proprietários, apenas por assinarem o contrato de compra e venda, deixando o registro dessa compra em segundo plano.

O que essas pessoas muitas vezes não sabem é que estão adquirindo apenas o direito de posse, o que difere de propriedade. Essas pessoas terão que regularizar essa situação futuramente, para que passem a ser proprietários.

Outra situação comum é a necessidade de regularizar a propriedade com o registro na matrícula do imóvel em alguns casos de inventário de bens, ou ainda, para transformar a posse de assentamentos em propriedade para aqueles casos em que já tenha completado o período aquisitivo (cumprimento do prazo previsto em lei).

Vejamos um pouco mais sobre esse importante assunto.

1. O que é Usucapião?

Usucapião é um instituto jurídico colocado a disposição das pessoas que desejam regularizar a propriedade de imóveis, sobre os quais detém a posse mansa e pacífica.

Tem previsão legal na Constituição Federal (art. 183) e no Código Civil (art. 1.238 e seguintes).

Podemos dizer que o legislador constitucional buscou proteger a posse das pessoas que de fato ocupam e dão função a uma propriedade imobiliária que antes se encontrava ociosa, utilizando-a como moradia e/ou para trabalhos produtivos com fins do próprio sustento.

2. Quais os tipos de Usucapião?

A legislação criou alguns tipos de usucapião, vejamos abaixo:

• Usucapião ordinária, onde o possuidor deve ter a posse de boa fé e o justo título, o qual pode ser representado por um contrato de compra e venda ou de cessão de posse de bens imóveis;

• Usucapião extraordinária, a qual independe de título ou da própria boa-fé;

• Usucapião especial rural a qual é destinada apenas aos imóveis rurais como pequenas glebas de até 50 hectares. Nesse modelo, além do interessado residir na propriedade, é necessário que o trabalho na terra seja realizado pelo próprio possuidor ou por sua família;

• Usucapião coletiva, destinada para as áreas urbanas e também tem como fundamento o Estatuto das Cidades. Destinado para famílias de baixa renda e imóveis com área de até 250 metros quadrados. Nesse modelo, reside a dificuldade de se delimitar o imóvel para cada possuidor, daí o motivo de chamar-se coletiva;

• Usucapião Especial Familiar, destinado a regularizar imóvel de cônjuges que abandonaram o lar. Também aplicável apenas a pequenos imóveis urbanos;

• Usucapião especial urbana, destinada a imóveis constantes do plano diretor municipal. Necessário que sejam pequenas áreas destinadas apenas a moradia dos requerentes.

3. Quais os requisitos para o Usucapião Urbano?

Além da previsão de diferentes tipos de usucapião, a legislação prevê os requisitos para cada modalidade de usucapião.

Após preenchido esses requisitos, surge a chamada posse "ad usucapionem", ou seja, a posse que se exerce por usucapião.

No caso do usucapião urbano, os principais requisitos são:

• Posse do imóvel com “animus domini”, ou seja, com vontade de ser dono.

• Isso quer dizer que o possuidor deverá viver e cuidar do imóvel como se fosse o(a) dono(a). O que inclui manutenções estruturais, pagamentos de taxas e impostos, etc. Além disso, é importante ter em mente que a ocupação decorrente de contratos de locação, comodato (empréstimo) e/ou depósito não caracterizará a posse “ad usucapionem”. E isso porque a locação, o comodato e o depósito não implicam em posse, caracterizando-se tão somente como mera detenção ou tolerância do proprietário;

• Como o próprio nome induz, o imóvel deve estar localizado em área urbana;

• O tamanho da área do imóvel deve ser de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados);

• A posse do imóvel deve ser exercida por período igual ou superior a 05 (cinco) anos;

• A posse do imóvel deve ser exercida de forma ininterrupta, ou seja, o imóvel deverá ser ocupado exclusivamente pelo interessado e/ou pelos seus familiares por todo o período dos 05 (cinco) anos;

• Não poderá existir oposição à posse, ou seja, não poderá existir nenhuma contestação do(a) proprietário(a) registral do imóvel;

• A destinação do imóvel deve ser para moradia do interessado ou da sua família;

• O interessado não poderá ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Atenção: Esses requisitos podem mudar a depender da situação, como por exemplo no caso de imóvel rural e o usucapião de cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.

Considerações finais

O instituto do usucapião é complexo por natureza, tendo a lei estabelecido alguns tipos, requisitos, na prática, os tribunais muitas vezes relativizam algumas questões, como prazo.

É importante ter em mente que cada caso é um caso, pois reuni suas particularidades, como características do imóvel, tempo de posse, documentos comprobatórios, entre outros.

Por fim, ter seu imóvel regularizado através de usucapião pode lhe trazer inúmeros benefícios, como poder vendê-lo com mais facilidade, valorização, entre outros.

Tem algum imóvel nessas condições? Ficou com alguma dúvida? Entre em contato que irei lhe auxiliar.

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